Cálculo da Rescisão Contratual em Locações

Você sabe como calcular a multa em caso de rescisão contratual antecipada do contrato de locação?

Nesse artigo explicaremos como funciona o cálculo da multa contratual em caso de rescisão antecipada do contrato.

Breve explicação sobre o contrato de locação de imóvel

Inicialmente, cumpre trazer as noções gerais sobre um contrato de locação. Por meio do contrato de locação, o locador obriga-se, mediante o pagamento do aluguel, a conceder ao locatário, de forma temporária, o uso do imóvel.

O contrato de locação precisa conter certos requisitos, sendo eles:

• o contrato precisa ser consensual, ou seja, atendendo a vontade das partes,
• oneroso, visto que o locatário precisará realizar o pagamento de aluguéis,
• comutativo,
• impessoal, de modo que é permitido a transmissão do contrato aos herdeiros em caso de falecimento de uma das partes da relação contratual, conforme dispõe os Artigos 10 e 11 da Lei de Inquilinato,
• via de regra, deve ser por tempo determinado, podendo ser prorrogado o prazo de duração.

Principais obrigações do locador e do locatário

Por se tratar de um contrato, tanto o locador quanto o locatário possuem obrigações contratuais derivadas da locação.

O locador obriga-se a entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, bem como garantir, durante o tempo de contrato, o uso pacífico do imóvel, conforme dispõe o Art. 22, da Lei de Inquilinato.

Portanto, verifica-se que o locador deve entregar o imóvel em boas condições ao locatário, de modo que atenda às expectativas do locatário, possibilitando a ele o uso do imóvel.

Do mesmo modo, fica obrigado o locatário a cuidar do imóvel como se dele fosse, devendo pagar pontualmente os valores de aluguel, bem como ao final do contrato ele deve restituir o imóvel no estado em que ele o recebeu, conforme dispõe o Art.23, da Lei de Inquilinato.

Havendo o inadimplemento da obrigação contratual por parte do locador, o locatário possui prerrogativas a fim de tutelar o seu direito, sendo elas:

• Requerer a resolução do contrato em decorrência ao inadimplemento do locador, podendo também pleitear perdas e danos,
• além disso, é conferido ao locatário o direito de pleitear a redução do aluguel ou reembolso das despesas efetuadas com a reparação do imóvel.

Na mesma medida, se o locatário não cumprir com o que foi estipulado no contrato, o locador pode:

• Pleitear ação de despejo face ao locatário a fim de expulsa-lo do imóvel,
• Além disso, se o locatário não pagar o aluguel o locador pode apropriar-se da caução a fim de quitar os valores devidos pelo locatário,
• Por fim, se o contrato tiver seguro fiança, pode o locador cobrar os valores devidos a título de aluguel do próprio fiador da obrigação.

Como calcular a multa em caso de rescisão contratual antecipada do contrato de locação?

Vale lembrar que o locador deverá cobrar a multa de forma proporcional ao período faltante para o término do contrato.

Para chegar no valor da multa será necessário dividir o valor da multa pelo prazo de duração do contrato.

Em seguida, vamos obter o valor mensal da multa contratual, com isso devemos pegar a quantidade de meses que faltaram para a conclusão do contrato e multiplicar pelo valor da multa mensal.

Dessa forma teremos o valor da multa por rescisão contratual antecipada.

Para ilustrar vamos utilizar o seguinte exemplo:

• O valor da multa contratual estipulada em contrato é de R$ 1.000,00, e o contrato foi fixado pelo prazo determinado de 12 meses.
• Vamos precisar dividir os R$1.000,00 pela quantidade de meses de duração do contrato, que no exemplo são 12 meses:
• 1.000,00 ÷ 12 meses = 83,33 (valor mensal da multa contratual),
• Após descobrir o valor mensal da multa contratual, vamos pegar esse valor e multiplicar pela quantidade de meses que faltaram para a conclusão do contrato. No exemplo, vamos trabalhar com a hipótese de que faltariam 6 meses para o término do contrato:
• 83,33 x 6 meses = 499,98

Nesse caso, se ocorresse a rescisão antecipada do contrato de locação, haveria a cobrança de multa no valor de 499,98.

Ficou com alguma dúvida? Entre em contato.

Assim como esse, há outros artigos no Blog da Arbtrato. Para saber mais sobre a  Arbitragem Online, confira nosso curso EAD sobre o tema.