Quem busca um modelo de contrato de locação quer previsibilidade e segurança. Contudo, não raras vezes surgem conflitos entre locador e locatário. Segundo dados do CNJ, um processo judicial pode ser lento e desgastante, levando um tempo médio de quatro anos.
Mas existe uma forma alternativa de resolver esses litígios com celeridade e especialidade. Essa é a arbitragem. A inclusão de uma cláusula arbitral permite resolver essas disputas por arbitragem.
Neste texto, nós explicamos como aplicar a cláusula corretamente, quando ela é válida e quais são as vantagens dessa previsão. Além disso, você encontrará um modelo de contrato de locação com cláusula arbitral, com todos os requisitos de validade.
O que é um modelo de contrato de locação com cláusula arbitral?
Primeiramente, precisamos definir o que é cláusula arbitral? Trata-se de um dispositivo contratual que define a arbitragem como o método de resolução de litígios. Dessa forma, as partes assinam a cláusula no contrato e submetem eventuais conflitos relacionados à arbitragem.
Especificamente nos contratos de locação, esses litígios podem envolver, por exemplo:
- ausência de pagamento de aluguéis e encargos locatícios;
- ação de despejo;
- cobrança;
- reajustes;
- descumprimento de cláusulas contratuais, entre outros.
Ficou interessado em saber mais sobre arbitragem? Visite nosso blog e leia o artigo Compromisso e Cláusula Arbitral: diferenças e quando usar.
O modelo de contrato de locação com cláusula arbitral tem validade?
Sim. Em um modelo de contrato de locação, a cláusula arbitral é válida, pois é uma relação sobre direito patrimonial disponível. Esta previsão está contida no artigo 1º da Lei de Arbitragem:
Art. 1ºAs pessoas capazes de contratar poderão valer-se da arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis.
Nas relações locatícias, o inquilino exerce a posse do imóvel mediante contraprestação pecuniária. Ou seja, paga aluguéis e encargos para usar o bem, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Mas o que isso significa? Isso significa que a lei permite que as partes tratem a locação como direito patrimonial disponível. Por isso, locador e locatário podem negociar as condições e escolher a arbitragem.
Como garantir a validade de um contrato de locação com cláusula arbitral?
Primeiro, as partes cumprem os requisitos do art, 104 do CC: agente capaz, objeto lícito e forma permitida em lei. Além disso, o modelo de contrato de locação observa a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as locações de imóveis urbanos.
Para que esta cláusula tenha validade, ela também deve observar os requisitos da Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/1996). São eles:
- Partes capazes
- Direito patrimonial disponível
- Consentimento expresso e por escrito
O artigo 4º da Lei de Arbitragem define a cláusula arbitral como a convenção pela qual as partes se obrigam a resolver por arbitragem os conflitos relacionados ao contrato. O art. 853 do Código Civil autoriza a inclusão da cláusula em contratos, desde que respeitada a forma e os requisitos acima.
Caso você ainda tenha dúvidas sobre cláusula arbitral, consulte nosso artigo: Entenda a cláusula arbitral antes de ir à Justiça.
Por que adicionar uma cláusula arbitral no modelo de contrato de locação?
A arbitragem apresenta uma série de benefícios práticos para quem assina um modelo de contrato de locação com cláusula arbitral:
- Agilidade: diferentemente do Judiciário, que costuma levar anos, a arbitragem pode solucionar conflitos em poucos meses. É eficaz em ações de cobrança e despejo.
- Árbitro imparcial: as partes escolhem o árbitro, e ele julga o caso.
- Especialidade: em geral o árbitro possui experiência na área, o que aumenta a chance de uma decisão técnica.
- Confidencialidade: o processo arbitral corre em sigilo.
- Custo-benefício: as partes conhecem o custo inicial com antecedência e podem pré-estabelecê-lo. Assim, o tempo reduzido e a previsibilidade tornam o procedimento mais econômico que o processo judicial.
A seguir, traremos um modelo de Contrato de Locação com Cláusula Arbitral:
Contrato de Locação Residencial
Imóvel: descrever o tipo do imóvel (casa, apartamento etc.), se há vaga de garagem, endereço e finalidade da locação (residencial, comercial etc.);
Valor do aluguel: R$ X (X reais) por mês;
Condomínio: valor X (se houver);
IPTU: valor Y;
Seguro contra incêndio: valor Z (se houver).
Prazo da locação: prazo fixado pelas partes;
Primeiro pagamento: data conforme acordo entre as partes.
Após o primeiro pagamento, os demais meses terão vencimento no dia X, devendo ser quitados até a data mencionada.
Inquilino(s): qualificar os inquilinos (nome, nacionalidade, estado civil, profissão etc.).
Locador(es): qualificar o locador da mesma forma indicada no item anterior.
Disposições Gerais
Vistorias: as vistorias no imóvel ocorrerão na entrada e na saída do inquilino, para aferição de suas condições. Caso haja discordância quanto ao relatório de vistoria, a parte que discordar deverá contestá-lo, por meio de fotos, no prazo de até 5 (cinco) dias contados do recebimento do laudo, sob pena de aceitação.
Garantia locatícia: caberá às partes decidir qual(is) garantia(s) será(ão) exigida(s) para o contrato (fiança, caução, dentre outros).
Pagamentos: o inquilino deverá pagar, mensalmente, até o dia X de cada mês, o valor do aluguel, por meio de depósito bancário ou transferência para a conta X, de titularidade do locador.
Além disso, caberá ao inquilino o pagamento do IPTU e do seguro contra incêndio (se houver), acrescendo tais valores ao montante do aluguel.
IPTU: caberá ao inquilino optar pelo pagamento do IPTU em cota única ou de forma parcelada. Caso opte pela segunda opção, deverá proceder nos termos do item anterior.
Seguro contra incêndio: o inquilino possui o dever de pagar o prêmio do seguro contra incêndio.
Multa por atraso: no atraso do pagamento do aluguel e do condomínio (se houver), será cobrada multa de 10% sobre o valor devido, além de juros de 1% ao mês e correção monetária diária até o efetivo pagamento.
O índice para cálculo da correção monetária será o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado).
Em caso de inadimplência, é facultado ao locador comunicar o fato aos Serviços de Proteção ao Crédito e inscrever o inquilino como inadimplente.
Serviços de utilidade pública: caberá ao inquilino contratar, se for o caso, e transferir para seu nome os serviços de utilidade pública necessários (luz, água etc.), bem como mantê-los devidamente quitados.
Da mesma forma, o inquilino possui a obrigação de apresentar recibos de quitação desses serviços sempre que o locador os requerer.
Caso o inquilino não altere a titularidade dos serviços de utilidade pública no prazo de até 10 (dez) dias contados do início da locação, ou não os cancele no mesmo prazo após o encerramento do contrato, incidirá multa no valor de 10% do aluguel vigente à época da omissão.
Benfeitorias, Danos e Reparos
Benfeitorias: não é permitido ao inquilino realizar quaisquer alterações ou benfeitorias no imóvel, ainda que necessárias ou úteis, sem prévia e expressa autorização do locador, por escrito.
Danos causados durante a locação: o inquilino deverá reparar os danos causados ao imóvel quando decorrentes de sua conduta, de demais moradores, familiares ou visitantes.
Rescisão
Ao término da locação, o inquilino deverá restituir o imóvel ao locador livre de pessoas e bens, nas mesmas condições em que o recebeu, conforme a vistoria de entrada. Caso o inquilino rescinda a locação até o dia anterior à data de início, deverá pagar multa correspondente a 1 (um) aluguel.
Retomada do imóvel pelo locador: durante o prazo da locação, o locador não poderá retomar o imóvel, salvo nas hipóteses de descumprimento contratual, infração à Lei do Inquilinato, acordo entre as partes, ordem do Poder Público ou demais hipóteses legais.
Rescisão no primeiro ano: caso o inquilino deseje rescindir o contrato antes de completados 12 (doze) meses da data de início, deverá pagar multa equivalente a 3 (três) aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido, dispensado o aviso prévio.
Cálculo da multa: o valor da multa será calculado pela divisão do prazo restante para completar os primeiros 12 meses por 12, multiplicando-se o resultado pelo valor total da multa.
Rescisão após o primeiro ano: após o primeiro ano de locação, o inquilino poderá rescindir o contrato sem multa, desde que comunique o locador com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. O descumprimento do aviso prévio implicará no pagamento de 1 (um) aluguel vigente.
Descumprimento contratual: caso uma das partes descumpra qualquer disposição deste contrato e não sane a irregularidade no prazo de 15 (quinze) dias, contados da ciência, a outra parte poderá exigir o pagamento de multa equivalente a 3 (três) aluguéis vigentes.
Cláusula Compromissória – Eleição de Foro Arbitral
As partes firmam entre si, livremente e com fundamento na Lei nº 9.307/1996, que quaisquer disputas, litígios ou conflitos oriundos deste contrato ou a ele relacionados serão resolvidos por arbitragem. Compete à Câmara de Arbitragem Online da Arbtrato administrar e conduzir o procedimento, de acordo com seu Regulamento vigente à data do pedido de instauração.
A arbitragem ocorrerá no idioma __________ (português), contará com __________ (01 ou 03 árbitros), escolhidos conforme o Regulamento da Arbtrato, e terá como local a cidade de __________.
Parágrafo Primeiro: para fins de notificação, citação ou informação, conforme o Regulamento da Arbtrato, as partes informam os seguintes endereços eletrônicos e de WhatsApp:
Contratante: [e-mail/WhatsApp]
Contratado: [e-mail/WhatsApp]
Parágrafo Segundo: as partes obrigam-se a (I) manter válidos e ativos os endereços eletrônicos durante toda a vigência do contrato; e (II) comunicar a outra parte em caso de alteração, sob pena de serem consideradas válidas todas as comunicações enviadas aos endereços informados.
Parágrafo Terceiro: é assegurado a cada parte o direito de requerer ao Poder Judiciário medidas de urgência ou de caráter preparatório, sem que isso implique renúncia à arbitragem.
Parágrafo Quarto – da Perícia: para fins de perícia, as partes elegem __________ como expert habilitado para eventual perícia técnica.
Parágrafo Quinto – das Custas: as partes acordam que as custas da arbitragem e da perícia serão divididas igualmente.
Disposições Finais
Notificações: As partes, desde já, autorizam que toda e qualquer comunicação seja feita por e-mail, incluindo citações e intimações. Dessa forma, caso o inquilino receba qualquer notificação emitida relacionada ao imóvel, deverá encaminhar ao locador, sob pena de responder por prejuízos decorrentes da omissão.
Dessa forma, por estarem de acordo, as partes assinam o presente contrato em 02 (duas) vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.
Local e data
Inquilino: __________________
Locador: __________________
Testemunhas: __________________
Como alterar esse modelo de contrato de locação?
Ao utilizar o modelo acima no caso concreto, os seguintes pontos devem ser readequados:
Cláusula arbitral: definir expressamente a adoção da arbitragem, indicando a câmara escolhida, o local, o número de árbitros e os meios de notificação, em conformidade com a Lei nº 9.307/1996.
Preenchimento dos dados pessoais: substituir os campos genéricos pelos dados reais das partes.
Descrição do imóvel e das condições da locação: endereço do imóvel, do valor do aluguel, prazo de vigência e da data de início da locação.
Adequação das cláusulas contratuais à realidade: ajustar encargos, garantias, multas e forma de pagamento conforme o que foi efetivamente acordado entre as partes.
Considerações finais: o procedimento arbitral em contrato de locação
As partes dão andamento ao procedimento arbitral fora do Poder Judiciário. Ele ocorre em uma instituição privada escolhida pelas partes, também conhecida como “câmara arbitral”.
A arbitragem pode acontecer pessoalmente ou de forma online. Na arbitragem online, os atos podem ser realizados digitalmente, conforme ocorre aqui na Arbtrato. Somos a primeira plataforma de arbitragem e mediação online do Brasil.
Quando o modelo de contrato de locação com cláusula arbitral indica uma câmara, as partes ganham previsibilidade sobre prazos, nomeação de árbitros e meios de notificações. Isso facilita a instauração do procedimento arbitral, assim como a instituição administra o regular andamento da arbitragem.
Por isso, a escolha deve considerar o regulamento, a estrutura, a transparência institucional e o suporte ao usuário. Com esse cuidado, faz sentido indicar a instituição no contrato de locação. Nesse cenário, vale contar com a Arbtrato como câmara idônea, acessível e moderna.
Quer evitar um conflito de locação arrastado no Judiciário? Use uma nosso modelo de contrato de locação com cláusula arbitral, com regras claras e defina uma instituição no contrato. Veja como funciona a arbitragem online na Arbtrato.
