Afetação no Direito Imobiliário: Aspectos Cruciais Explicados

Nesse artigo iremos explicar o que é o patrimônio de afetação, como ele funciona e como se relaciona com o Direito Imobiliário.

De início é importante explicar o que é o patrimônio de afetação no âmbito do Direito Imobiliário, instituído pela Lei 10.391/2004. Esse patrimônio é formado por uma parte dos valores pagos à Incorporadora Imobiliária, sendo que ficará disponível apenas para adimplemento das obrigações referentes à conclusão da obra.

Além disso, nesse regime, há a separação do do terreno, direitos e deveres a ele vinculados do patrimônio da incorporadora. Assim, o primeiro é uma reserva exclusiva para a obra, visto que sua destinação é restrita para garantir a finalização do imóvel caso haja algum imprevisto. Já o patrimônio da incorporadora, é aquele que a empresa poderá determinar sua finalidade, podendo inclusive ser utilizado em algum outro projeto.

Vejamos o que diz a Lei 4.591/64 (lei que recebeu os artigos introduzidos pela Lei 10.931/04):

Art. 31 A – A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Deste modo, observa-se que a afetação tem a função de aumentar a segurança jurídica aos compradores das incorporações imobiliárias. Assim, havendo insolvência ou a falência da incorporadora, esse patrimônio reservado irá garantir a continuidade das obras sem prejudicar o comprador.

Contudo, fica a cargo da incorporadora escolher se será realizado o patrimônio de afetação e, caso opte por esse regime tributário, ele será inserido no registro da incorporação imobiliária, de modo que irá se aplicar a todas as unidades. Também, é possível constituir o patrimônio de afetação a qualquer tempo, até a finalização da obra.

Desta forma, para registrar o patrimônio de afetação é necessário fazer a averbação no Cartório de Registro de Imóveis em que a planta está registrada.

Principais benefícios do patrimônio de afetação no Direito Imobiliário

I. O primeiro principal benefício é a garantia de conclusão e entrega da obra na data prevista, ainda que a incorporadora venha a falir. Isso porque a parte reservada à obra fica restrita a essa utilidade.

II. De igual modo, observa-se a vantagem tributária, visto que possui regime tributário próprio, o Regime Especial de Tributação (RET), permitindo uma redução tributária.

III. No mais, no caso de um futuro distrato com a incorporadora, a retenção dos valores é maior. Constituído o patrimônio de afetação, é possível reaver 50% (cinquenta por cento) dos valores já pagos, enquanto que nos casos em que não ocorreu a afetação a devolução se limita a 25% (vinte e cinco por cento).

IV. Ainda, a Comissão de Representação fiscaliza esse patrimônio, sendo responsável por assegurar e demonstrar que os valores estão sendo utilizados para seu devido fim.

No entanto, também é possível verificar algumas vantagens para a incorporadora, como por exemplo o próprio benefício fiscal mencionado no item I. Ainda, observa-se uma gestão financeira mais organizada e transparente, além de passar uma imagem boa para os compradores interessados, visto que esse regime demonstra o interesse da incorporadora de cumprir com sua obrigação de entregar o bem.

Assim, diante dos diversos benefícios garantidos, é possível dizer que a realização do patrimônio de afetação é muito vantajoso tanto para quem pretende comprar um imóvel na planta, passando a dispor de meios para fiscalização, o que garante a entrega da obra, quanto para a Incorporadora, por passar a obter benefício fiscal atrelado ao Regime Especial de Tributação – RET.

Ficou com alguma dúvida? Entre em contato.

Assim como esse, há outros artigos no Blog da Arbtrato. Para saber mais sobre a  Arbitragem Online, confira nosso curso EAD sobre o tema.