Usucapião: o que é, requisitos, seus tipos e como funciona

Nesse artigo explicaremos o que é a usucapião, bem como seus requisitos, diferentes tipos e como funcionam.

O que é a usucapião?

Esse é um instituto previsto nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil que permite que uma pessoa adquira direitos sobre um bem (móvel ou imóvel) a partir de certos requisitos. Em outras palavras, é um meio de adquirir a propriedade de um bem.

No entanto, para entender bem esse instituto civil, é preciso fazer uma diferenciação entre posse e propriedade. Isso porque a posse versa sobre um fato, ou seja, a de uma pessoa exercer o direito sobre um bem, agindo sobre ele com uma conduta de dono, contudo, não possui total liberdade sobre ele. Já a propriedade, é considerado um direito real no qual o proprietário possui todos os direitos sobre o bem, o que é comprovado a partir de algum título.

Portanto, a usucapião consiste em uma pessoa que tem a posse sobre um bem e pretende adquirir a propriedade com o intuito de usufruir como quiser de todos os direitos.

Requisitos

Como regra geral, existem alguns requisitos básicos que se aplicam para qualquer tipo de usucapião, como por exemplo, a posse mansa e pacífica. Esse requisito determina que a posse da pessoa sobre o bem não seja de forma violenta ou conflitante com o proprietário.

Outra exigência importante, é a intenção de ser dono da coisa. Ou seja, a pessoa que pretende adquirir o bem deve agir sobre ele com o intuito de se tornar dono com exclusividade. Em razão disso, outra condição exigida é que o possuidor não tenha nenhum outro imóvel registrado em seu nome.

De mesmo modo, exige-se que o bem esteja abandonado, irregular ou não esteja registrado da forma correta. Sendo assim, deve ser expressa e completamente proibida a usucapião de quaisquer bens públicos.

Por fim, há o requisito do tempo de posse, que depende do tipo de usucapião pretendida, os quais veremos a seguir.

Tipos de usucapião

Usucapião extraordinária

Esse é um dos tipos de usucapião mais comuns, visto que não se exige nenhum título que comprove a aquisição do imóvel por acordo ou contrato. Assim, é possível entrar com essa ação mesmo sabendo que não é o real dono do bem. Apenas exige-se que o possuidor esteja no imóvel por 15 anos ininterruptos, a partir de uma posse mansa e pacífica.

Por outro lado, nos casos em que a pessoa faz do imóvel sua moradia e realiza obras no imóvel para serviços de produção, o tempo de posse pacífica exigido diminui para 10 anos.

Usucapião ordinária

Em contrapartida, na usucapião ordinária observa-se o tempo de posse de 10 anos, além de um justo título e a boa-fé do usucapiendo. Isso porque se exige uma comprovação mínima de que quem está na posse do imóvel é seu proprietário.

Nesse caso, o tempo de posse exigido pode diminuir para metade se o possuidor comprovar que adquiriu o bem onerosamente (por meio de pagamento).

Usucapião especial

A usucapião especial esta subdividida em 5 tipos de ações, que são um pouco menos conhecidas que as apresentadas anteriormente. São elas: especial rural, especial urbana, especial coletiva, especial familiar e especial indígena.

Cabe destacar que essas hipóteses possuem diferentes tempos de posse determinadas, além de alguns requisitos, como por exemplo, o tamanho da área pretendida.

Como funciona a usucapião

O principal objetivo dessa ação é garantir a função social da propriedade, prevista na Constituição Federal, conforme se observa:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(…)

XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;

Essa garantia constitucional visa limitar o direito à propriedade para que o exercício desse direito esteja de acordo com os interesses e necessidades da sociedade.

Deste modo, entende-se que as propriedades devem ter uma utilidade no âmbito social, ou seja, devem estar sendo utilizadas para finalidades específicas.

Então, considerando a situação na qual o proprietário não está fazendo bom uso do bem, essa garantia constitucional permite que um terceiro exerça a posse sobre ele com a finalidade de constituir a sua moradia. Além disso, a continuidade dessa posse durante um determinado tempo permite que esse terceiro adquira a propriedade desse bem para que possa exercer todos os direitos possíveis para garantir que a função social, antes não cumprida, seja exercida permanente e incontestavelmente sobre o imóvel.

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