Defeitos Construtivos: Estratégias Legais no Direito Imobiliário

Você sabe o que são os defeitos construtivos e como isso envolve o Direito Imobiliário? Nesse artigo iremos explicar essa relação.

Primeiramente, é necessário diferenciar o que é vício e o que é defeito. Ambos são importantes institutos do Direito, com significados semelhantes.

O vício está presente quando se verifica uma irregularidade no imóvel que compromete seu valor e utilidade, inclusive podendo tornar o bem impróprio para uso. Normalmente está ligado com a qualidade e quantidade do produto ou serviço.

Já o defeito é a consequência de uma falha que causa risco à saúde e segurança de quem tem acesso ao imóvel, ou seja, é um vício cujo dano se estendeu a ponto de ser perigoso para as pessoas. Ainda, importante ressaltar que essas falhas podem apresentar riscos tanto para quem tem acesso ao imóvel tanto para as pessoas que circulem por perto.

Responsabilidade pelos defeitos construtivos no Direito Imobiliário

Pois bem, primeiro será necessário realizar um laudo pericial para comprovar a existência dos defeitos, suas causas, consequências e demais informações importantes.

Quanto à responsabilidade, é possível aplicar o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou o Código Civil (CC), a depender das circunstâncias de cada caso. Por exemplo, nos casos em que ficar comprovada a relação de consumo, aplica-se o CDC. Isso porque, em seu artigo 12, dispõe o seguinte:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

§ 1° O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

 I – sua apresentação;

 II – o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

 III – a época em que foi colocado em circulação.

Por outro lado, utiliza-se o Código Civil nos casos em que o imóvel foi adquirido de uma pessoa física ou jurídica que não seja Construtora, Imobiliária ou uma Incorporadora. Em outras palavras, quando não existir a relação de consumo.

Nesse sentido, é importante ressaltar que quem compra imóveis para alugar não está protegido pelo CDC, de modo que será aplicado o CC.

Já nas hipóteses de locação de um imóvel que apresente os defeitos construtivos, deve-se observar o disposto na Lei do Inquilinato, que em seu artigo 22, inciso IV, determina que o locador deve responder por defeitos anteriores à locação.

Igualmente, os incisos I e II do mesmo artigo determinam que o locador deve entregar o imóvel em estado que o permita servir para o uso destinado. Da mesma forma, o dono deve garantir o uso pacífico do bem. Ou seja, o proprietário do imóvel deve garantir que o bem esteja em condições boas para seu uso.

Assim, havendo algum defeito construtivo que cause danos ao inquilino, a responsabilidade será do locador (proprietário). Desta maneira, cabe ao inquilino se responsabilizar apenas pelos defeitos e danos aos quais der causa.

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