A locação comercial e a renovação contratual

Você sabe como funciona a locação comercial e a renovação contratual? Nesse post explicaremos sobre essa relação.

A locação comercial é regida pela Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locação. Essa legislação também abrange as locações residenciais e para temporada.

Contudo, excetuam-se dessa regulação as locações dispostas nas alíneas do parágrafo único do artigo 1º desta legislação, conforme se observa:

Art. 1º (…)

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

O contrato de locação comercial caracteriza-se por sua finalidade, vez que exige a utilização do espaço contratado para realização de atividades econômicas relacionadas a produtos, serviços e/ou experiências.

A renovação contratual compulsória da locação comercial

Outra característica desse tipo de locação é a renovação contratual compulsória, prevista nos artigos 51 a 57 da Lei do Inquilinato. 

Uma garantia que a Lei do Inquilinato dispõe para proteger o empreendimento do locatário comercial é a da renovação compulsória, prevista no artigo 51. São eles: (I) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (II) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e (III) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Esses requisitos são necessários uma vez que a Lei visa defender a continuidade da atividade empresarial, sem trazer grandes prejuízos a quem exerce a atividade.

Contudo, para que haja essa renovação, deve haver expressa manifestação de interesse pelo locatário. Importando destacar que deve ocorrer dentro do prazo de 1 ano e 6 meses antes do término do contrato.

Exceções da renovação contratual compulsória

Nesse sentido, a Lei do inquilinato traz exceções para essa renovação compulsória. Uma das hipóteses que deixa de ser obrigatória é quando o locador tiver que realizar no imóvel obras que importem na sua radical transformação. Outra situação é a realização de modificações de tal natureza que aumentem o valor do negócio ou da propriedade por determinação do Poder Público.

 Outra hipótese é a utilização do imóvel pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano. Para isso, exige-se que o locador seja detentor da maioria do capital, bem como seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Ocorre que, não havendo o início dos atos supracitados em até 3 meses da entrega do imóvel, o locatário está protegido de eventuais prejuízos. Isso porque ele pode requerer indenização para ressarcimento destes e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.

Também, é possível a concordância do locador e locatário em renovar o contrato, ou a determinação judicial para tanto, mas sem consenso sobre o valor do aluguel. Assim, a fim de arbitrar o valor controverso, o juiz irá determinar a realização de perícia para apurar o valor de mercado do referido aluguel.

Diante do exposto, podemos concluir que a Lei do Inquilinato, com a locação comercial e a renovação contratual, ajudam na proteção do ponto comercial e preserva os direitos do locatário. Entretanto, certos cuidados são necessários ao realizar os contratos de locação comercial, visto que algumas cláusulas poderão ser essenciais para uma eventual renovação futura.

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