A usucapião extrajudicial é a forma de reconhecer a propriedade direto no cartório de registro de imóveis, fora do processo judicial, quando não há conflito. O procedimento está previsto no art. 216-A da Lei 6.015/1973, incluído pelo art. 1.071 do CPC/2015, e detalhado pelo Provimento CNJ nº 65/2017. A seguir, você vê requisitos, documentos, passo a passo e o que pode mudar com o novo Código Civil (ainda em discussão).
O que é usucapião extrajudicial?
O art. 216-A da Lei de Registros Públicos, incluído pelo art. 1.071 do CPC/2015, institui a possibilidade de reconhecimento extrajudicial da usucapião. A usucapião extrajudicial permite que o pedido seja processado diretamente no cartório de registro de imóveis.
É possível requerer a usucapião extrajudicialmente, mediante requerimento do advogado do interessado. Para isso, é necessário instruir o pedido com a documentação necessária.
Requisitos principais
Estes são os mesmos requisitos exigidos para qualquer usucapião, os quais o registrador verificará mediante os documentos apresentados:
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta (sem oposição).
- Exercício da posse como se dono fosse (animus domini).
- Decurso do prazo legal próprio à modalidade de usucapião que se pretende (extraordinária, ordinária, especial, urbana etc.).
Documentos exigidos
Segundo o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, e Provimento CNJ n. 65/2017, para o pedido de usucapião extrajudicial é necessário apresentar os seguintes documentos:
I – Ata notarial feita em cartório, confirmando o tempo e as condições da posse do imóvel, planta e memorial, justo título, certidões negativas, instrumento de mandato, declaração do requerente, certidões municipais/federais, comprovação de imóvel rural ou urbano.
II – Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro/arquiteto, com registro técnico, e também assinados pelos vizinhos e titulares de direitos sobre o imóvel;
III – Certidões negativas da Justiça da comarca onde fica o imóvel e do domicílio do interessado;
IV – Justo título ou outros documentos que provem a origem, a continuidade, a forma e o tempo da posse (como comprovantes de pagamento de impostos e taxas).
Tipos de usucapião reconhecidos extrajudicialmente
Extraordinária: ocorre quando o possuidor mantém a posse mansa e pacífica por 15 anos, mesmo sem justo título ou boa-fé. A lei reduz esse prazo para 10 anos quando há moradia habitual ou obras no imóvel (art. 1.238 CC).
Ordinária: deve haver a posse mansa, pacífica e com intenção de dono (animus domini) por 10 anos do imóvel (ou 5 anos se usado para moradia ou receber obras/serviços produtivos). Precisa apresentar justo título e possuir boa-fé (art. 1.242 CC)
Especial Rural: haver posse por 5 anos em área até 50 hectares, com produção pelo trabalho do possuidor. Deve servir de moradia, sem que se possua outro imóvel (art. 191, CF e art. 1.239 CC).
Especial Urbana: posse por 5 anos de imóvel urbano de até 250 m². É necessário ser usado como moradia do possuidor ou família, sem possuir outro imóvel (art. 183, CF, art. 1.240, CC Arts. 9º e 11 a 14, Estatuto da Cidade).
Especial Familiar: posse exclusiva em imóvel urbano de até 250 m², por 2 anos, quando o ex-cônjuge ou companheiro abandonou o lar (art. 1.240-A CC).
- Quando a usucapião não pode ser feita no cartório? Falta de documentação, impugnação ou irregularidades quanto à posse e aos requisitos legais (art. 216-A da Lei 6.015/1973); bem público (insuscetível de usucapião); ausência de animus domini (posse sem intenção de dono); vícios na posse, como casos de fraude ou má-fé.
Passo a passo da usucapião extrajudicial em 2025
Início com advogado e requerimento
O interessado, representado obrigatoriamente por advogado, apresenta o pedido no cartório da comarca do imóvel (art. 216‑A, caput). Então, o pedido deve incluir ata notarial, planta e memorial, certidões negativas e justo título ou outros documentos que comprovem a posse (incisos I‑IV).
Atuação do cartório e do oficial
Nos termos dos parágrafos do art. 216‑A, o registrador autua o pedido, pode realizar diligências e notificar titulares, entes públicos e terceiros. Assim, se a documentação estiver correta e não houver impugnação justificada, o cartório registra o imóvel. A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação judicial.
O registrador deve verificar documentos, realizar as notificações, edital e diligências em busca da anuência de confrontantes ou síndico e pode promover mediação em caso de impugnação (arts. 10 a 18 da e Resolução CNJ n. 65/2017).
O que muda na usucapião extrajudicial 2025
Em 2025, não há mudança vigente no rito. Contudo, algumas mudanças significativas podem ser implementadas a partir de 2026, por conta do advento do Projeto de Lei 4/2025. O PL, que visa atualizar o Código Civil, prevê regras que podem simplificar o processo de usucapião extrajudicial. Assim, será possível reduzir burocracias e facilitar a regularização de imóveis.
No anteprojeto, a usucapião extrajudicial aparece como possibilidade de reconhecer a aquisição da propriedade no próprio cartório de registro de imóveis. Dessa forma, a intervenção do Judiciário não é indispensável, incentivando o caminho pela via administrativa.
O texto propõe facilitar a escolha pela usucapião extrajudicial:
- Reconhece, no Código Civil, que o possuidor pode requerer a usucapião direto no cartório (registro de imóveis), sem precisar ajuizar ação.
- A decisão do cartório, por escrito, passa a valer como documento para registrar a propriedade. Isso encurta o caminho entre o deferimento extrajudicial e o registro final.
- Prioriza a resolução no cartório, tornando o processo mais simples e rápido do que pela via judicial.
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