Estratégias para resolução de litígios em locações comerciais

Os contratos de locação comercial são suscetíveis a uma série de particularidades que podem desencadear potenciais litígios entre locador e locatário.

Essas peculiaridades muitas vezes decorrem da complexidade e da dinâmica inerentes às atividades comerciais, exigindo uma atenção especial na redação e gestão do contrato.

Neste artigo, exploraremos diversas situações que podem dar origem a disputas advindas dos contratos de locação de imóveis comerciais, discutindo estratégias eficazes para a resolução desses conflitos de maneira otimizada.

Do contrato de locação comercial

O contrato de locação comercial tem previsão nos artigos 51 e seguintes da Lei do Inquilinato, que serve essencialmente para proteger o inquilino caso não haja acordo amigável entre as partes, uma vez que o ponto comercial pode ser um importante referencial para os clientes. 

O locatário tem o direito a renovação automática do contrato e pode ingressar com ação antes do término de sua vigência, respeitando um prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano anterior à data de encerramento. Qualquer cláusula que limite o direito de renovação é nula.

Os requisitos para que ocorra a renovação compulsória são cumulativos: o contrato inicial deve ser por prazo determinado; a soma do período em que o locatário está sob a posse do imóvel deve ser igual ou superior a 5 (cinco) anos; e o locatário deve pretender dar continuidade à atividade comercial ou empresarial exercida nos últimos 3 anos. A regra é válida para as mais diversas atividades profissionais.

A Lei do Inquilinato estabelece exceções à renovação automática em caso de existência de obras que transformem radicalmente o imóvel, assim como na hipótese de modificações determinadas pelo Poder Público que aumentem o valor do negócio. Outras exceções incluem a utilização do imóvel pelo locador e transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, desde que o locador detenha a maioria do capital. 

A resolução automática pode ser evitada com ajuizamento de ação pelo locador, em até 3 meses da entrega do imóvel, caso contrário o locatário pode requerer indenização por prejuízos. Ainda, a renovação do contrato pode ocorrer com a concordância das partes ou por determinação judicial, com possível perícia para definir o valor de mercado. 

Para evitar disputas é importante garantir a lisura da contratação, prezando pela observância de todos os requisitos necessários para a validade do negócio jurídico e proteção das partes contratantes.

Em resumo, a Lei do Inquilinato protege o ponto comercial e os direitos do locatário, exigindo cuidado na redação do contrato para garantir uma eventual renovação futura.

A arbitragem como solução para resolução de conflitos

Prever as mais diversas situações ao realizar a locação comercial de um imóvel torna-se fundamental e, ante a impossibilidade de antever todas as circunstâncias, é recomendável a inclusão de uma cláusula arbitral no contrato. Essa disposição permite que, em caso de litígio, as partes envolvidas busquem uma resolução fora da Justiça Comum, promovendo a redução de custos e otimização do tempo.

A cláusula arbitral representa uma estratégia eficaz para lidar com questões imprevisíveis no contexto das locações comerciais e também proporciona flexibilidade e agilidade ao processo de resolução de disputas. Ao escolher a arbitragem, as partes têm a oportunidade de resolver questões de maneira mais rápida, evitando a morosidade associada aos tribunais tradicionais.

Além disso, a arbitragem possibilita a designação de árbitros especializados no setor imobiliário, o que permite decisões mais adequadas à complexidade da matéria. Portanto, ao considerar a importância de prever opções de gestão de conflitos na locação comercial de imóveis, a inserção de uma cláusula arbitral fortalece a segurança jurídica e promove uma abordagem eficiente e ágil na resolução de divergências nos contratos de locação de imóveis comerciais.Quer saber como acrescentar uma cláusula arbitral em contrato de locação comercial? Acesse nosso modelo de contrato de locação de imóvel comercial.