USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO NOVO CPC
Você sabia que existe a possibilidade de requerer a declaração do direito de propriedade por meio da usucapião extrajudicial?
Nesse artigo, vamos explicar como é possível requer a declaração do direito de propriedade, sem que seja necessário recorrer ao judiciário.
O que é a usucapião?
Primeiramente, cumpre trazer o conceito de usucapião, que nada mais é que a aquisição originária da propriedade, mediante o exercício da posse pacífica e contínua, durante certo período de tempo previsto em lei.
Segundo o entendimento doutrinário de Pablo S. Gagliano, na obra “Novo Curso de Direito Civil”, o direito de usucapir a propriedade ocorre quando o possuidor preencher certos requisitos, sendo eles:
a) posse;
b) tempo;
c) animus domini.
Denomina-se aquisição originária pois não há a transmissão da propriedade por ninguém, igual ocorre em uma compra e venda.
Transfere-se a propriedade ao usucapiente sem que haja qualquer vinculo entre ele e o proprietário do imóvel.
Devemos lembrar que a propriedade deve atender a sua função social, que se concretiza quando o imóvel utilizado em prol dos interesses da sociedade.
Ademais, se o proprietário não faz a destinação correta ao imóvel é possível ao possuidor pedir a declaração da usucapião.
Além disso, impõe-se ao usucapiente a necessidade dele ter exercido a posse sobre o bem de forma mansa e pacífica, ou seja, aquela em que não há oposição do proprietário, durante um período estabelecido em lei.
A seguir, vamos apresentar, de forma breve, as modalidades de usucapião existentes na legislação.
Extraordinária
O usucapiente deve ter exercido posse mansa e pacífica com a intenção de ser dono por no mínimo 15 anos. Não é necessário ter justo título, e não é necessária a boa-fé.
A modalidade extraordinária possibilita a redução desse prazo para 10 anos, desde que o possuidor tenha exercido a posse mansa e pacifica e tenha fixado moradia ou realizado obras, conforme dispõe o Artigo 1.238, Código Civil.
Ordinária
O usucapiente deve ter exercido posse mansa e pacífica com a intenção de ser dono por no mínimo 10 anos. É necessário um justo título e boa-fé.
A modalidade ordinária possibilita a redução desse prazo para 5 anos se o imóvel for usado para a moradia do possuidor ou se nele tiver feito obras ou serviços de caráter produtivo, conforme dispõe o Artigo 1.242, Código Civil, caput.
Especial Rural
O usucapiente deve ter exercido posse mansa e pacífica com a intenção de ser dono, “animus domini”, por no mínimo 5 anos de área máxima de 50 hectares.
Contudo, essa área deve ser produtiva em razão do trabalho, utilizando a terra para moradia e não podendo ser proprietário de imóvel urbano ou rural, conforme dispõe os Art. 191, CF , Art. 1.239, CC.
Especial Urbana
O usucapiente deve ter exercido posse mansa e pacífica com animus domini por no mínimo 5 anos de imóvel com área máxima de 250 metros quadrados.
O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, e devendo utilizar o imóvel usucapiendo como sua moradia ou de sua família.
Os Art. 183, CF, Art. 1.240, CC Arts. 9º e 11 a 14, Estatuto da Cidade, trazem a previsão dessa modalidade de usucapião.
Especial Familiar
Já essa modalidade é destinada a quem dividia a propriedade com ex-cônjuge que tenha abandonado o lar, conforme dispõe o Art. 1.240-A, CC.
Como funciona a usucapião extrajudicial
Dessa forma, a fim de desburocratizar o judiciário, o CPC, em seu artigo 1.071, adicionou à Lei de Registros Públicos, o artigo 216-A, que prevê a possibilidade do cartório do registro de imóveis reconhecer a usucapião.
Deste modo, não é necessário a instauração de um processo judicial, sendo possível que o possuidor requeira o procedimento da usucapião perante o registro de imóveis.
O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por um advogado, sendo obrigatória sua presença.
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